經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口紅利、城鎮(zhèn)化、貨幣超發(fā)等因素，推動(dòng)了近十年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)空前的繁榮。發(fā)展至今，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)已跟全球各大主要城市房?jī)r(jià)基本持平并有所超越。如果單從房?jī)r(jià)看，我們已經(jīng)進(jìn)入了高度發(fā)達(dá)國(guó)家的行列。
尤其是2016年，全國(guó)各主要城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)
相關(guān)公司股票走勢(shì)
多年以來(lái)，看空中國(guó)房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)基本都以失敗告終，使得看漲房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)變本加厲，但爭(zhēng)論從未因房?jī)r(jià)的上漲而結(jié)束。
房?jī)r(jià)到底由什么因素推動(dòng)，是一個(gè)非常復(fù)雜的問(wèn)題。如果按照中國(guó)民眾的收入水平，以及經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期的轉(zhuǎn)變、勞動(dòng)力市場(chǎng)拐點(diǎn)的出現(xiàn)等，房?jī)r(jià)本不應(yīng)該這么高，或者說(shuō)該到了出現(xiàn)拐點(diǎn)的時(shí)候了。
可是，我們又出現(xiàn)了新的理由，人民幣貶值、城鎮(zhèn)化遠(yuǎn)沒(méi)有完成等等，且因房?jī)r(jià)的上漲，這種結(jié)論正在自我驗(yàn)證、自我加強(qiáng)。事實(shí)真的這樣簡(jiǎn)單嗎？
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先來(lái)說(shuō)說(shuō)匯率。
從一定程度上來(lái)說(shuō)，貨幣貶值以后，所有的東西都應(yīng)該是上漲的，但請(qǐng)注意，人民幣匯率的波動(dòng)跟房?jī)r(jià)沒(méi)有太大關(guān)系。
2010年至2014年初，人民幣兌美元匯率升值了超過(guò)10%，期間中國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，一刻也沒(méi)有停歇；2014年初至今，人民幣兌美元匯率貶值了超過(guò)10%，中國(guó)房?jī)r(jià)跌了還是漲了？好像最終還是漲了。房?jī)r(jià)跟匯率的關(guān)系，既不是正相關(guān)，也不是負(fù)相關(guān)。
作為中國(guó)經(jīng)常拿來(lái)舉例的“案例國(guó)”，日本1985至1991年房?jī)r(jià)飆升了接近3倍，日元在此期間升值了50%。
最近的一次，2011年末至2015年中，日元貶值了超過(guò)60%，期間日本房?jī)r(jià)甚至略有下跌。單純匯率對(duì)房?jī)r(jià)的影響，在全球諸多國(guó)家，都是不確定的，都能舉出相關(guān)的反例，因此再不要提什么“保房?jī)r(jià)還是保匯率”這樣的問(wèn)題了，兩者不是蹺蹺板關(guān)系。
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至于房?jī)r(jià)跟城鎮(zhèn)化之前的聯(lián)系，已經(jīng)被中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)給妖魔化了。
中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率按照官方公布的數(shù)據(jù)，是56.1%（截止2015年底），這個(gè)數(shù)據(jù)跟60多年前的日本、法國(guó)、意大利等差不多，跟30年前的韓國(guó)，40年前的巴西、俄羅斯基本一致。
日本房?jī)r(jià)漲幅最大的1984至1990年，日本的城鎮(zhèn)化率只提升了0.65%，幾乎停滯；而日本城鎮(zhèn)化率最快的2000年至2010年（期間日本城鎮(zhèn)化率飆升了12%），日本房?jī)r(jià)反而是持續(xù)下跌的。
韓國(guó)的房?jī)r(jià)走勢(shì)跟城鎮(zhèn)化率有一些值得參考。1975年至1990年，韓國(guó)的城鎮(zhèn)化率從48%增加到了73%，每年增加超過(guò)1.6%（遠(yuǎn)高于其他時(shí)間段，也基本上是全球城鎮(zhèn)化過(guò)程當(dāng)中的最高速度之一），這期間韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲了接近6倍，也是韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲最快的時(shí)候。
中國(guó)城鎮(zhèn)化率最快的2000年至2013年跟韓國(guó)1975至1990年非常相似，期間中國(guó)城鎮(zhèn)化率從35.88%上升到了53.7%，平均每年增速為1.5%，期間按照北京地區(qū)的房?jī)r(jià)算，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲超過(guò)8倍。
問(wèn)題的關(guān)鍵點(diǎn)正在這里，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率增速，能否以每年超過(guò)1.5%的速度持續(xù)？目前看是不可能的，最近兩年中國(guó)城鎮(zhèn)化率增速，已經(jīng)下滑到了1.2%，而且增速可能因農(nóng)村宅基地、戶籍制度等問(wèn)題持續(xù)放緩。
如果說(shuō)城鎮(zhèn)化能夠推動(dòng)房?jī)r(jià)，唯一的理由是，城鎮(zhèn)化率增速要非常的高，足以使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求。
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城鎮(zhèn)化真的能快到開發(fā)商來(lái)不及蓋房子嗎？非也！
經(jīng)過(guò)了二十多年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“造房”能力，已穩(wěn)居全球第一。中國(guó)不僅給自己蓋了足夠多的大樓，還正在輸出“產(chǎn)能”，據(jù)以色列財(cái)政部估算，在建設(shè)高樓方面，中國(guó)建筑工人的速度比以色列和巴勒斯坦等國(guó)工人快50%。ABC新聞網(wǎng)站就曾報(bào)道，中國(guó)某建筑公司在短短19天的時(shí)間內(nèi)，建成了一棟57層高的樓。
如果你再去看看全球網(wǎng)友在youtube上熱議中國(guó)蓋樓速度，你就知道中國(guó)一旦有需求，房子幾乎不存在供不應(yīng)求的情況�，F(xiàn)在的問(wèn)題，是城鎮(zhèn)化速度，根本趕不上“蓋樓”速度，很多城市為了達(dá)到城鎮(zhèn)化增速要求，“強(qiáng)迫”農(nóng)民進(jìn)城“上樓”的現(xiàn)象屢見不鮮。
從發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化對(duì)房?jī)r(jià)的影響看，大部分時(shí)間段內(nèi)城鎮(zhèn)化率在提升，房?jī)r(jià)卻在下跌。中國(guó)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化方面確實(shí)還有很長(zhǎng)的路要走，還有很大的潛力，但靠城鎮(zhèn)化推動(dòng)房?jī)r(jià)的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。
2015年，中國(guó)市場(chǎng)方便面和低端啤酒的銷量首次大幅下滑，方便面銷量下滑13%，低端啤酒銷量下滑接近5%，人口流動(dòng)進(jìn)一步減少，“城鎮(zhèn)化”需求已開始減弱，拐點(diǎn)已十分明顯。
另一個(gè)數(shù)據(jù)可以很好的證明這一點(diǎn)，2015年，上海市2015年末常住人口總數(shù)比2014年末減少10.41萬(wàn)人，這是新世紀(jì)以來(lái)，上海市常住人口首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，降幅為0.4％。
北京市2015年末常住人口比2014年末增加18.9萬(wàn)人，但增幅下降，與2014年相比少增加17.9萬(wàn)人。同時(shí)，北京2015年末城六區(qū)常住人口占全市比重比2010年下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。
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2015年，北京二手房成交接近20萬(wàn)套，是新房成交量的接近3倍。新增需求雖然在持續(xù)，但新增的供給已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的新建住房，更多的供給出現(xiàn)在二手房市場(chǎng)。
今年前5個(gè)月，北京二手房成交量為121768套，占市場(chǎng)交易量的86.2%。待售庫(kù)存雖然數(shù)量方面有所減少，但價(jià)格必定會(huì)抑制需求。
目前已取得預(yù)售許可證的新房庫(kù)存，價(jià)值超過(guò)7000億元，相當(dāng)于2014年中國(guó)民營(yíng)企業(yè)500強(qiáng)總利潤(rùn)的1.5倍。按照媒體的說(shuō)法，這僅僅是已經(jīng)取得預(yù)售許可證的新房庫(kù)存，如果再加上在建項(xiàng)目工程和儲(chǔ)備土地，這個(gè)數(shù)字至少還要翻一倍以上。
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2015年，北京發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》，北京將堅(jiān)決退出一般性制造業(yè)。
這意味著更多的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)將退出北京、上海等特大城市，將更多的人口疏解到周邊。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，短期看是利好周邊城市，實(shí)際上是進(jìn)一步擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給潛力。
當(dāng)特大城市將更多的產(chǎn)業(yè)疏解到周邊地區(qū)的時(shí)候，周邊地區(qū)往往有著更大的土地資源和更低的房地產(chǎn)開發(fā)成本，供給量會(huì)迅速提升。
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首爾作為韓國(guó)的首都，一度吸納了整個(gè)國(guó)家接近20%的人口。人口的劇增給首爾帶來(lái)了各種壓力，從而觸動(dòng)了政府的各類產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，就像北京打造京津冀協(xié)調(diào)規(guī)劃一樣，以疏解產(chǎn)業(yè)和降低人口流入。
而后首爾市人口增加開始放緩，到2009年首爾市人口開始呈現(xiàn)凈流出態(tài)勢(shì)，目前首爾市人口已從高峰時(shí)期的1100萬(wàn)左右降至不到990萬(wàn)人，過(guò)去五年，首爾市平均每年人口減少0.3%左右。而首爾周邊仁川市和京畿道人口持續(xù)增加，周邊房屋供給也迅速增加。
不要小看政策對(duì)人口流動(dòng)和房?jī)r(jià)的影響，2014年根據(jù)經(jīng)濟(jì)與合作組織（OECD）一份研究報(bào)告，排列出全球房?jī)r(jià)最便宜的十個(gè)國(guó)家。韓國(guó)的房?jī)r(jià)與收入比是負(fù)39.35，在所調(diào)查的，34個(gè)成員國(guó)，其中包括來(lái)自世界各地的西方國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家里面，韓國(guó)排名第一。
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香港被稱為全球購(gòu)房難度最高的城市，房?jī)r(jià)收入比目前是18，排名世界第一，而排名第二和第三的，不是東京和紐約，而是北京和上海。
北京和上海分別以房?jī)r(jià)收入比達(dá)到15、14.5排名全球購(gòu)房難度最高城市的第二和第三（世界平均水平是3到6，中國(guó)三十個(gè)省里面，只有七個(gè)低于6）。不要忘了，北京的面積是香港的15倍（上海是其6倍），北京人口密度還不到香港的十分之一。跟香港相比，北京等地土地稀缺是個(gè)偽命題。
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說(shuō)了這么多，那中國(guó)的房?jī)r(jià)為什么還在上漲？
實(shí)際上很簡(jiǎn)單，需求問(wèn)題被市場(chǎng)搞錯(cuò)了。需求包括實(shí)際需求和潛在的需求，實(shí)際的需求按當(dāng)下的收入水平和家庭狀況，潛在的需求則很容易被信貸等刺激出來(lái)，并且很容易形成羊群效應(yīng)。
今年上半年，居民中長(zhǎng)期貸款（主要房屋按揭）新增2.95萬(wàn)億元，創(chuàng)歷史新高，接近15年全年3.05萬(wàn)億元水平，占同期新增貸款總額的35%。
4月，住戶中長(zhǎng)期貸款4280億，非金融企業(yè)貸款則開始減少至1415億，房貸增速超企業(yè)貸的狀況一直延續(xù)到5月份。也可以說(shuō)，當(dāng)下的中國(guó)市場(chǎng)，除了吃喝拉撒，大家的主要“任務(wù)”就是貸款買房。
美國(guó)2001年至2007年住房抵押貸款余額翻了一倍（之前15年才增加了1倍），但這種狀況并未持續(xù)多久，2008年次貸危機(jī)之后，美國(guó)按揭貸款余額開始下滑，已從2007年時(shí)回落了超過(guò)10%。
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2011年中國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款余額6.48萬(wàn)億元，目前已接近17萬(wàn)億，五年間增加了接近3倍。還記得2015年股市因配資推動(dòng)的“杠桿牛”吧，持續(xù)了不到一年時(shí)間。
房地產(chǎn)市場(chǎng)流動(dòng)性較低，周期較長(zhǎng)，但很難說(shuō)這一輪因信貸推動(dòng)的房地產(chǎn)繁榮開始于哪一年，如果開始于2010年，目前已過(guò)去了整整五年，還能持續(xù)多久呢？
除了人民幣貶值、城鎮(zhèn)化等理由，支撐中國(guó)房?jī)r(jià)的主觀邏輯里面，還存在一個(gè)永遠(yuǎn)“高大上”的口號(hào)，“政府不可能讓房?jī)r(jià)跌”。
其實(shí)當(dāng)泰坦尼克號(hào)撞上冰山的時(shí)候，或許你才會(huì)知道大海是多么的浩瀚，足以吞噬人類所打造出來(lái)的任何巨輪。未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的風(fēng)險(xiǎn)，并不是房?jī)r(jià)下跌，而是房?jī)r(jià)依然沒(méi)跌。
財(cái)經(jīng)專欄作者，黃金錢包首席研究員 肖磊
