老謝曾經(jīng)說過，京滬深這樣的超級特大國際都市房價，調(diào)控按住不住的，政府管不住的。因?yàn)楣⿷?yīng)端一直往下降，需求端一直往上升，資金端一直不斷加杠桿，資源端一直不斷集中。所以，房價永遠(yuǎn)沒有頂，會一直上漲，也許是30年，也許是50年，也許是100年。即使市場短周期因供需、政策的干預(yù)，房價出現(xiàn)波動屬于正�，F(xiàn)象。經(jīng)過短期調(diào)整之后，房價直接彈簧式暴漲反彈。預(yù)計到2030年，京滬深豪宅樓盤房價賣80萬一平已經(jīng)不是什么問題了，這不是夢想，20萬、30萬以上的樓盤房子到處都有，不用等到25年之后了。其一是平均房價10萬以上。其二是未來十多不年利率依然負(fù)增長，實(shí)際利率零。其三是貨幣超發(fā)不停止，人民幣貶值不斷擴(kuò)大。其四是地價、開發(fā)成本的暴漲。其五是房地產(chǎn)金融化、資產(chǎn)證券化，加杠桿化。
不要以為老謝這是給開發(fā)商做代言人、給樓盤做廣告、給房地產(chǎn)行業(yè)搖旗吶喊，樓盤價比房價已經(jīng)翻了好幾倍以上。事實(shí)上過去30年多房價、地價真正下降的也就幾年，剩余年份一直保持上漲趨勢，因?yàn)樨泿懦l(fā)好幾百倍，人民幣貶值幾百倍了。
京滬深這樣的超級特大國際都市樓市黃金期沒有結(jié)束，房地產(chǎn)黃金投資期正在開始。其一是這三大城市的年輕人才率、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)率、投資投機(jī)率、剩女獨(dú)立率、再婚率、富人增長率、供應(yīng)下降率、不可開發(fā)面積率、人口面積率、城市更新率都是全國最高的。其二是三大城市都符合中國樓市九大定律+城市群+經(jīng)濟(jì)圈+自貿(mào)區(qū)+國家級新區(qū)，城市金融論、規(guī)劃前景論、地段占位論、中心價值論、產(chǎn)業(yè)發(fā)展論、資源集中論、人口增長論、交通發(fā)達(dá)論、景觀環(huán)境論。其三是房地產(chǎn)金融化、貨幣化、證券化、杠桿化。贊同沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)，金融不能夠獨(dú)立的發(fā)展。任何的產(chǎn)業(yè)，任何的城市，都經(jīng)歷了三個層次的發(fā)展。第一個層次是有產(chǎn)品，第二個層次是有產(chǎn)業(yè)，第三個層次是有金融。任何的產(chǎn)業(yè)如果不能發(fā)展到金融化，產(chǎn)業(yè)就會被淘汰，城市也不例外。
因?yàn)榭臻g中有機(jī)會，時間中有風(fēng)險，金融玩的就是“兩化”。時間的貨幣化，空間的貨幣化。這才有了房地產(chǎn)的空間溢價，不同城市之間，真正的差別在于空間的溢價率不同。
未來京滬深這三城市未來發(fā)展方向：第一是金融。第二是地鐵商業(yè)、住宅。第三是城市更新地產(chǎn)。第四是地產(chǎn)證券化。第五是土地資產(chǎn)+房地產(chǎn)資產(chǎn)+金融資產(chǎn)一體化。第六是創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。第七是電商。第八是教育高地。如深圳的短板是教育，現(xiàn)在把北京的名牌大學(xué)搞到深圳了。
2010年，老謝在微博上對獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石就說過，中國豪宅房價會暴漲，其中北京房價超過40萬、上海超越30萬元、深圳要超過20萬元、廣州房價超過18萬/平方米。當(dāng)時金巖石說，中國的豪宅價格將大漲，其中上海要超越30萬元，北京超越20萬元，深圳要超越10萬元。2011年-2016年，是不是都實(shí)現(xiàn)了。超級特大國際都市、金融中心城市的均價與樓盤單價的關(guān)系，樓盤單價是均價的4倍以上到6倍。2013年，北京、上海、深圳房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化迅速，房價更是突破了30萬一平。2016年1月份，金巖石說深圳前海房價漲不到30萬/平是開發(fā)商恥辱。根據(jù)深圳前海規(guī)劃，均價15萬元/平方米，天價50萬元/平方米。
2015年9月時，羅振坤博士說，5年后深圳灣的房價是30萬元/平。他認(rèn)為，深圳灣的房價其實(shí)是低估了，調(diào)控政策將深圳灣真實(shí)的房價給壓下去了，“330政策后，片區(qū)房價從3、4萬猛漲到10萬，這是補(bǔ)漲不是泡沫。如果不是6月份股票市場出了一點(diǎn)問題，深圳灣的平均房價到15萬才是合理的”。羅博士最后作出預(yù)言：5年后深圳灣房價是30萬元/平方米。半求在分答上回答網(wǎng)友提問時，談起董藩北京房價80萬的觀點(diǎn)，可以斷定北京、深圳房價最高可以突破100萬，再過個五年，深圳的房價到8萬左右我覺得是可以預(yù)期的，因?yàn)樨泿胚�在超發(fā)，經(jīng)濟(jì)還在發(fā)展。如果5年內(nèi)，深圳均價到8萬，按照4-6倍計算，頂級豪宅價格應(yīng)該在32-48萬之間，也就是說可能觸及50萬一平。
2013年，老謝在微博上曾對董教授說過，也許不要等到25年，房價要80萬元了。教授董藩說，再過25年，全國房產(chǎn)均價將達(dá)每平方米9萬元、北京80萬元。根據(jù)之一，是京城房地產(chǎn)價格多年來平均走勢。董教授分析，1987年，京城平均房價約為500元。2012年，上漲至均價2萬元。上漲約40倍，平均漲幅為15%。按此趨勢再漲25年，2萬元乘以40倍，可不正好是每平方米80萬元嗎？根據(jù)之二，是推動全國房價上升的十大因素：1.大拆大建；2.人口增長；3.城市化，進(jìn)城農(nóng)民要逐步租房買房；4.家庭裂變；5.生活方式演化，養(yǎng)老不是接到家而是給父母再買一套，高收入階層郊區(qū)有別墅、城里有豪宅；6.區(qū)際人口整合；7.經(jīng)濟(jì)高速增長；8.城鄉(xiāng)收入差異；9.城鄉(xiāng)階層意識；10.群居意識。
根據(jù)之三，是推動北京商品房需求的七大因素：1.北京擁有全國平均層次最高的官員階層；2.北京擁有規(guī)模龐大的國內(nèi)駐京辦事機(jī)構(gòu)；3.北京擁有規(guī)模龐大的涉外機(jī)構(gòu)；4.北京擁有平均層次最高的白領(lǐng)階層；5.北京擁有平均層次最高的科教衛(wèi)隊(duì)伍；6.北京擁有數(shù)量最多的文藝從業(yè)人員；7.北京擁有購買力強(qiáng)大的外來退休人員。反對董教授論點(diǎn)者亦有不少，其論據(jù)有三：其一，推動全國房價上升，確有各種因素，但抑制房價上升，亦有多種因素，比如，對于大多數(shù)居民，住房滿足率已經(jīng)越來越高，其需求強(qiáng)度必然逐漸降低�？傮w而言，這十多年，中國居民住房需求趨勢是越來越弱，并非越來越強(qiáng)。
如前幾天上海獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家葉檀的深圳房價會到30萬，還有深圳的同行香武-半求提到了董藩。教授董藩最近有兩個觀點(diǎn)很抓眼球，一個是北京房價25年將到80萬，另一個是，十年后，深圳遍地都是10萬的房子，如果中國社會穩(wěn)定，深圳這個城市十年以后均價十多萬的房子遍地都是。十年以后，三十萬四十萬的房子才能稱為豪宅。譬如，著名地產(chǎn)商任志強(qiáng)早在2010年就曾給出一個判斷，房價如何走要看M2的走勢。根據(jù)1995年-2015年M2供應(yīng)與GDP/CPI走勢這個判斷，如果M2按照每年13%的速度增長，6年房價就能翻倍。如果中心區(qū)域的房價保持基本同步，五六年內(nèi)，深圳中心區(qū)域豪宅的房價將普遍達(dá)到20萬以上。
2011年之前，許多人想不到北京、上海、深圳豪宅樓盤房價可以賣到10萬以上，達(dá)到20萬、30萬、50萬/平方米。因?yàn)橥浟素泿乓恢背^、人民幣不斷貶值、房地產(chǎn)金融化了，土地與房產(chǎn)資產(chǎn)早已經(jīng)成為最抗通貨膨脹、保值增值、收益最穩(wěn)定最安全的歷史了。
按照北京、上海、深圳、廣州四城2011年-2016年最高房價樓盤看，北京樓盤最高售價50萬/平方米（合生·霄云路8號）、上海樓盤最高售價約35萬元/平方米（華僑城蘇河灣）與38萬/平方米（黃浦灣壹號）及23萬/平方米（湯臣一品）、深圳樓盤最高售價20萬/平方米（天琴灣、招商海上世界雙璽）與19萬/平方米（深圳灣一號）及18萬/平方米（華僑城香山美墅）、廣州樓盤最高售價18萬/平方米（宏城花園）與15萬/平方米（凱旋新世界）。如果同香港比起來，還不到香港最高樓盤價格的三分之一。
2009年之前，許多人想不到北京、上海、深圳中心區(qū)域豪宅樓盤房價可以不斷的逆勢上漲，甚至呈現(xiàn)翻雙倍上漲的趨勢。
深圳的羅湖、福田、南山、龍崗、寶安、鹽田區(qū)域，新區(qū)域的，如深圳灣、紅樹灣、前海、蛇口、后海、龍華、尖崗山、光明、坪山、坂田（熱點(diǎn)片區(qū)）→福田、羅湖（中心城區(qū)）→福永、松崗、觀瀾、平湖、龍中(外圍洼地)等區(qū)域，上海市區(qū)、北京五環(huán)以內(nèi)、廣州的天河區(qū)等。四五十年前，香港的房價只有幾千元一平，如今已經(jīng)是十幾萬。尤其是頂豪貴得難以想像，前不久，深圳地產(chǎn)大佬陳紅天21億豪購香港山頂豪宅，每平方尺22.8萬港幣，即250萬港幣一平米，人民幣就是215.3316萬/平方米。2015年8月，馬云以15億的價格買下香港山頂一套豪宅，呎價15萬港幣，每平方米165萬港幣，人民幣就是142.1188萬/平方米。
2006年之前，許多人想不到深圳、上海、北京、廣州的房價可以這樣漲，超過3倍以上到6倍以上。
因?yàn)橥浟说貎r一直上漲，土地供應(yīng)一直下降，人口增長一直增加了，土地財政是地方政府的經(jīng)濟(jì)命根子。一方面是這四個城市的房價即使是2008年金融危機(jī)，沒有出現(xiàn)過暴跌，馬上就反彈上漲。另一方面是房價上漲的年月份總是多過于下跌的年月份，漲幅是降幅的8倍到10倍以上。按照2016年8月最新深圳、上海、北京、廣州四地房價看，分別為約5.8萬元/平方、約4.3萬元/平方米、約3.1萬元/平方米、約1.8萬元/平方米。如今北京、上海、深圳的豪宅樓盤5萬元+、8萬元+、10萬元+、12萬元+、16萬元+/平方米市中心區(qū)域房子遍地有，未來三城市房價進(jìn)入10萬/平方米時代不可避免，20萬、30萬以上/平方米的才能夠叫豪宅。
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