房地產(chǎn)真的是一個(gè)暴利行業(yè)嗎？至少上市的房地產(chǎn)公司財(cái)報(bào)上所反映的數(shù)字并非如此，在過去十多年房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲的背景之下，房地產(chǎn)上市公司的凈利率卻在持續(xù)下降，甚至已經(jīng)跌破10%。

　　當(dāng)房地產(chǎn)最重要的資源——土地和資金處于高度壟斷和調(diào)控之中時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)也是“跑龍?zhí)住钡摹?/p>

　　上市房企凈利潤率跌破10% 錢去哪兒了？

　　盡管本輪一二線城市房價(jià)暴漲讓很多坐擁巨額土地儲(chǔ)備的大型房產(chǎn)公司 “躺著賺錢”，但過去5年上市房企的毛利率和凈利潤率整體上呈下降趨勢(shì)。

　　面包財(cái)經(jīng)（微信公眾號(hào)ID:mbcaijing）統(tǒng)計(jì)了120多家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司歷年的利潤率發(fā)現(xiàn)：2015年底，房地產(chǎn)上市公司凈利潤率9.99%，是近10年來首度跌破10%，較2009年的17.02%下跌了7個(gè)百分點(diǎn)。今年上半年房企凈利潤率約9.94%，仍然低于10%。如果以歸屬于母公司股東的凈利潤來計(jì)算，去年以來凈利潤率其實(shí)已經(jīng)跌破9%。

　　下圖是面包財(cái)經(jīng)根據(jù)財(cái)報(bào)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)繪制的歷年房地產(chǎn)上市公司利潤走勢(shì)圖：

　　上市房企的毛利潤同樣經(jīng)歷了持續(xù)4年的下滑，并在今年上半年止住跌勢(shì)。2011年到今年上半年上市房企的毛利率從39.09%，下跌到27.78%，下跌了超過10個(gè)百分點(diǎn)。

　　大型A股上市房企的利潤率走勢(shì)也能反映行業(yè)的整體狀況。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示：2007年保利地產(chǎn)的凈利潤率為20.06%，今年上半年為12.67%；9年間，下降了近8個(gè)百分點(diǎn)。萬科的銷售凈利潤率從2010年的17.43%下降到今年上半年的9.49%。

　　過去多年房價(jià)持續(xù)上漲而上市房企利潤率整體下降，很大程度上反映出作為房地產(chǎn)最主要成本的地價(jià)和稅費(fèi)以高于營業(yè)收入的速度上漲。另一方面，由于房地產(chǎn)企業(yè)特殊的收入和利潤核算方式，今年上半年一二線城市房價(jià)暴漲，通常要體現(xiàn)在下半年和明年上半年的財(cái)報(bào)中。不過當(dāng)房價(jià)暴漲時(shí)，一二線土地價(jià)格以更快的速度上漲，面粉貴過面包幾乎成為常態(tài)。上市地產(chǎn)公司利潤率提升的空間已然被地王吞噬。

　　冷酷的利潤率數(shù)據(jù)顯示：在高度的土地壟斷面前，即便房地產(chǎn)公司也只不過是地價(jià)到房價(jià)的二傳手。

　　利潤增長靠資產(chǎn)膨脹 超級(jí)大鱷才能生存

　　房地產(chǎn)企業(yè)利潤增長很大程度上依靠資產(chǎn)規(guī)模膨脹和財(cái)務(wù)杠桿。

　　對(duì)127家上市超過5年的房地產(chǎn)類上市公司的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)：從2010年到2015年，這些公司的營業(yè)總收入從3561.7億元，增加到1.12萬億，五年增長了2.15倍；而同期歸屬于母公司股東的凈利潤從511.63億元增長至902.41億元，僅增加了76.38%。

　　簡單的計(jì)算：銷售規(guī)模的增速接近凈利潤增速的三倍，這意味著僅僅為了維持原有利潤上市地產(chǎn)公司也必須要做大銷售和資產(chǎn)規(guī)模。無論是否愿意，如果要保持行業(yè)地位，必須進(jìn)入規(guī)模擴(kuò)充的“軍備競賽”。

　　從2013年6月底到今年6月底，上市房企的總資產(chǎn)規(guī)模從3.05萬億，增加到5.4萬億；兩年間增加了超過2萬億。與此同時(shí)負(fù)債也在急劇膨脹，可比的127家公司2015年底負(fù)債總額超過3.57萬億，今年中期則突破4萬億。負(fù)債率維持在77%左右的高位。

　　今年以來，頻繁出現(xiàn)的地王再一次推升了房企的規(guī)模膨脹速度。動(dòng)輒百億的土地拍賣，意味著小型房地產(chǎn)公司要么與巨頭結(jié)盟要么被淘汰出局。

　　上市房企擴(kuò)編 人均薪酬猛增兩成

　　急劇膨脹的行業(yè)規(guī)模，讓房地產(chǎn)行業(yè)成為薪酬上漲最快的行業(yè)之一。

　　面包財(cái)經(jīng)根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算出：去年A股127家上市房地產(chǎn)公司員工薪酬包合計(jì)512.89億元，員工總數(shù)38.53萬人，人均薪酬達(dá)到了13.31萬元；較2014年的人均10.9萬元，增幅超過22%。這一增長幅度遠(yuǎn)高于2015年全國居民人均可支配收入8.9%的增幅。

　　在薪酬增加的同時(shí)，上市房企的員工總數(shù)也在迅速增加。2015年底的員工數(shù)量較上年底增加了14.8%。遠(yuǎn)超A股上市公司員工總數(shù)增加幅度。

　　今年上半年各公司并沒有全部公布詳細(xì)的員工構(gòu)成。但參照主要上市公司的業(yè)績，2016年增員加薪幾乎已經(jīng)成為定局。

　　房價(jià)暴漲之中，錢和人都在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。盡管房地產(chǎn)的凈利潤處在下滑之中，但依然遠(yuǎn)高于制造業(yè)。對(duì)上市公司財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)顯示：1800多家制造業(yè)上市公司的凈利潤率僅為3.88%，不到房地產(chǎn)的一半。