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北上深房?jī)r(jià)漲到20萬(wàn)元/平是合理的?

文章來(lái)源:搜狐理財(cái)
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發(fā)布時(shí)間:2016-09-12 09:11:17

  說(shuō)北上深房?jī)r(jià)漲到20萬(wàn)1平是合理的,會(huì)被很多人罵。

  從感性來(lái)說(shuō),明源君也希望房?jī)r(jià)降了換個(gè)大房子?蓮睦硇詠(lái)看,只要樓市不因?yàn)楹谔禊Z崩盤(pán),照現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去,20萬(wàn)1平并不是不可能啊。

  今天要講四個(gè)邏輯:

  1、從之前貨幣發(fā)行的趨勢(shì)來(lái)看,M2翻一番不用5年,如果2020年的M2達(dá)到2015年的2--4倍,一線(xiàn)城市的房?jī)r(jià)當(dāng)然有可能再翻一番。

  2、從農(nóng)耕文明到工業(yè)文明,再到互聯(lián)網(wǎng)文明,世界似乎變成“平”的了,但財(cái)富的落差卻在加大!敖鹑+科技”的中心聚集了大部分財(cái)富和創(chuàng)造財(cái)富的機(jī)會(huì),導(dǎo)致分化,北上深就是這樣的中心。這是文明的最終狀態(tài),還是黎明前的過(guò)度?

  3、如果大家都把房子看作黃金、鉆石一樣的投資品,一個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比越離譜,反而越值得投資。

  4、底層工資的增長(zhǎng),遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)和M2的增長(zhǎng)?沙鞘行枰⻊(wù)業(yè)。如何讓工資低的從業(yè)者也能在一線(xiàn)獲得體面的生活?是決定城市未來(lái)的關(guān)鍵課題。

  房?jī)r(jià)也許沒(méi)漲,只是對(duì)應(yīng)的貨幣多了

  大家都知道,M2基本等于在社會(huì)流通的貨幣。如果按簡(jiǎn)單理想模型來(lái)說(shuō):你在M2是100億的時(shí)候往銀行里存100萬(wàn),等到M2變成200億的時(shí)候,你那100萬(wàn)就只值先前的50萬(wàn)了。

  當(dāng)然,如果按實(shí)際來(lái)說(shuō),情況就略復(fù)雜點(diǎn),因?yàn)镸2 雖然發(fā)行了,但經(jīng)濟(jì)也增長(zhǎng)了,里面還是有真實(shí)價(jià)值的兌換的。

  大家先和明源君一起來(lái)看下中國(guó)的M2從1996--2015這20年的變化:

  我們?cè)賮?lái)看看房?jī)r(jià)的情況。

  1996年,深圳新房房?jī)r(jià)是4800元/平;2006年,是9230元/平;2015年,是33426元/平。

  1996年,北京商品房?jī)r(jià)是3869元/平;2006年,是8077元/平;2015年,是29967元/平。

  下面我們對(duì)比來(lái)看,看看下表,你還會(huì)覺(jué)得一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的上漲離譜嗎?

  如果M2繼續(xù)增長(zhǎng),2020年達(dá)到2015年的2—4倍,你認(rèn)為一線(xiàn)的房?jī)r(jià)有沒(méi)有可能再翻一番呢?為什么在上面這個(gè)比例下,很多人還會(huì)覺(jué)得房?jī)r(jià)上漲太快?

  這就要從兩個(gè)角度去看:

  一、M2比GDP的增長(zhǎng)快很多,GDP的增長(zhǎng)則快于民間實(shí)業(yè)發(fā)展

  從下圖可以看到,M2的增長(zhǎng),快于GDP的增長(zhǎng),當(dāng)然也就快于很多人對(duì)總體經(jīng)濟(jì)的感覺(jué)。GDP的增長(zhǎng)里還有大量的基礎(chǔ)建設(shè)。實(shí)業(yè)本身的增長(zhǎng)可能還低于GDP.

北上深房?jī)r(jià)漲到20萬(wàn)元/平是合理的?

  于是最終的結(jié)果是:

  M2比房?jī)r(jià)漲得快,房?jī)r(jià)比GDP漲得快,GDP比實(shí)業(yè)漲得快。

  實(shí)業(yè)從業(yè)者的感覺(jué)可想而知。

  二、工資上漲趕不上房?jī)r(jià),更趕不上M2

  2006年深圳新房?jī)r(jià)是1996年的1.92倍。2006年深圳年人均工資35107元,是1996年14507元的2.42倍。這也是2006年并沒(méi)有很多人說(shuō)房?jī)r(jià)高的原因。

  2015年深圳新房?jī)r(jià)是2006年的3.62倍。2015年深圳年人均工資87132元,是2006年35107元的2.48倍。房?jī)r(jià)的漲幅這個(gè)時(shí)候已經(jīng)遠(yuǎn)高于工資了。

  另外請(qǐng)注意,房?jī)r(jià)是每個(gè)平方,以“萬(wàn)”為單位的單價(jià)要乘的是幾十上百的平方數(shù)。工資則是一年一年的,那么多就是那么多。每平方多出一點(diǎn),那負(fù)擔(dān)就是幾十倍的增加。一步趕不上,可能就永遠(yuǎn)趕不上了。

  那么為什么三四線(xiàn)的房?jī)r(jià)沒(méi)有隨著M2大幅增長(zhǎng)?這就要涉及明源君下面要談到的主題。

  財(cái)富的世界沒(méi)有變平,落差還在加大

  北上深房?jī)r(jià)很高幾萬(wàn)1平,三四線(xiàn)房?jī)r(jià)很低幾千1平,這是為什么?

  這種差別和M2沒(méi)啥關(guān)系,因?yàn)槿珖?guó)的M2是一樣的。

  這種現(xiàn)象并不是中國(guó)特有的現(xiàn)象,美國(guó)的紐約、日本的東京都,都有類(lèi)似的現(xiàn)象。紐約中央公園周邊許多超級(jí)豪宅動(dòng)輒數(shù)百數(shù)千萬(wàn)美元,而在別的城市一棟大別墅也就是幾十萬(wàn)美元。

  明源君最近逐漸認(rèn)識(shí)到:這可能是文明進(jìn)程中的一個(gè)階段,它不是偶然出現(xiàn)的。因?yàn)楫?dāng)前的互聯(lián)網(wǎng)文明,需要在國(guó)際金融中心發(fā)展,也唯有在國(guó)際金融中心才能有大的發(fā)展。

  具體來(lái)說(shuō),人類(lèi)文明經(jīng)歷過(guò)以下幾個(gè)階段:

  一、農(nóng)耕文明:氣候就是一切,全國(guó)差距不大

  以中國(guó)為例。中國(guó)古代的政治中心,一度在河南、陜西一帶,那一帶也曾經(jīng)是全國(guó)最富庶的地方。為什么?因?yàn)楣糯抢锏臍夂蚝同F(xiàn)在不同,比較溫暖濕潤(rùn),當(dāng)時(shí)的財(cái)富來(lái)源主要是農(nóng)作物和養(yǎng)殖,那里也就成為中心地帶。

  后來(lái),氣候變化,南方就逐漸比北方富裕。以稻米為例,南方可以產(chǎn)三季稻米,北方只能產(chǎn)一季。南方各個(gè)季節(jié)都有豐富的出產(chǎn),而北方冬天能種植的東西很有限。

  雖然如此,但因?yàn)槿珖?guó)的土地都可以種植農(nóng)作物,大家的差距并不是很大。明源君覺(jué)得,這也是北方的王朝經(jīng)常能統(tǒng)一全國(guó)的原因之一。

  二、工業(yè)文明:交通、人力資源就是一切,符合條件的城市不少

  農(nóng)業(yè)文明后期,海邊的港口已經(jīng)開(kāi)始享受交換的利益。

  到了工業(yè)文明,交通變成一切。因?yàn)樯a(chǎn)的一切貨物都需要交換,所有的原料都需要外地運(yùn)來(lái)。而水運(yùn)最便宜,還可以直接把船開(kāi)到外國(guó)去。于是所有發(fā)達(dá)的城市,幾乎都是海邊的港口、河邊的城市、鐵路沿線(xiàn)等等。英國(guó)、美國(guó),這種趨勢(shì)特別明顯。

  不過(guò)明源君覺(jué)得,中國(guó)早幾十年因?yàn)橛?jì)劃經(jīng)濟(jì)的原因,這種情況并不明顯,大量的國(guó)企在三四線(xiàn)城市,雖然有交通不便等種種劣勢(shì),但因?yàn)楫a(chǎn)品不需要市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),還能維持。但這種情況顯然無(wú)法持續(xù),今天的東北有多蕭條,內(nèi)地的三線(xiàn)城市有多落寞,都是例子。

  三、互聯(lián)網(wǎng)文明:需要在資源非常聚集的金融中心發(fā)展,符合條件地方很少

  如果說(shuō),工業(yè)文明,可以建立在交通成本低的任何地方。互聯(lián)網(wǎng)文明,就必須建立在各種資源非常聚集的金融中心。

  比如在美國(guó),有兩個(gè)公認(rèn)的金融中心,一個(gè)是紐約,另一個(gè)就是硅谷。兩個(gè)地方現(xiàn)在每天都在互相爭(zhēng)搶金融人才。紐約的創(chuàng)新之前比不上硅谷,但近年也在迎頭趕上。

  廣義的金融中心是指在宏觀地理區(qū)域內(nèi)發(fā)揮金融活動(dòng)中樞作用的大中城市。金融中心是經(jīng)濟(jì)中心的最高形態(tài)。

  金融中心形成的前提是:一方面從生產(chǎn)流通領(lǐng)域游離出大量的貨幣資金需要尋求投資的場(chǎng)所;另一方面生產(chǎn)和流通領(lǐng)域又需要不斷補(bǔ)充大量的貨幣資金進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)。

  因此,只有一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚,已經(jīng)成為區(qū)域的經(jīng)濟(jì)中心之后,它才可能產(chǎn)生、積聚和使用巨額資金,才使金融中心的形成有了基礎(chǔ)。一般來(lái)說(shuō),金融中心的形成需要滿(mǎn)足以下條件:

  1有完善的基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的流通環(huán)境,有高效率

  資金運(yùn)動(dòng)必須有充分和迅捷的信息服務(wù)為保障,因此要求城市提供完善的交通、通信等基礎(chǔ)設(shè)施,創(chuàng)造良好的流通環(huán)境,吸引盡可能多的銀行和金融機(jī)構(gòu)在城市活動(dòng)。

  而要完善設(shè)施就必須有足夠多的人流物流支撐,舉例來(lái)說(shuō),你要開(kāi)通2分鐘一趟的地鐵網(wǎng)絡(luò),城市至少得有幾百萬(wàn)人吧。

  2

  有需要集聚足夠數(shù)量的金融機(jī)構(gòu)

  3以國(guó)家或者地區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力為依托

  如果美國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力不行,就不可能有紐約,中國(guó)實(shí)力如果不行,就不可能有上海、深圳。

  4國(guó)家或者地區(qū)政府有政策性保護(hù)

  深交所、上交所對(duì)于所在城市成為金融中心都有不可替代的作用。

  5同城市或區(qū)域有科技創(chuàng)新的動(dòng)力

  金融投資給創(chuàng)新產(chǎn)業(yè),創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)有發(fā)展后反哺金融,才能形成良性循環(huán)。北京、深圳的各種創(chuàng)新企業(yè),都很有代表性。

  6有優(yōu)越的地理位置和自然環(huán)境

  有優(yōu)越的地理位置,才能完成上述聚集。有好的自然環(huán)境,才能吸引到足夠多的人。

  滿(mǎn)足所有以上條件的城市很少,現(xiàn)在來(lái)看。

  香港是公認(rèn)的全球金融中心,北京、上海和深圳作為三大全國(guó)性金融中心也已經(jīng)得到廣泛認(rèn)同。

  之前,曾經(jīng)有人認(rèn)為,科技發(fā)達(dá)了,大家可以在家辦公了,千里之外也可以無(wú)障礙溝通,也就沒(méi)有空間限制了,在家鄉(xiāng)也可以搞高科技創(chuàng)業(yè)。

  現(xiàn)在看來(lái),這種想法還是太理想化。至于以后會(huì)不會(huì)成真,明源君不知道。

  在互聯(lián)網(wǎng)文明下,創(chuàng)新和金融產(chǎn)生財(cái)富是最快的。硅谷每年誕生多少千萬(wàn)億萬(wàn)富翁,新三板每年創(chuàng)造多少千萬(wàn)億萬(wàn)富翁,是數(shù)得著看得見(jiàn)的。金融中心又本來(lái)就是人群聚集的地方。

  在這種情況下,金融中心城市房?jī)r(jià)飆升,也就不足為怪了。

  有人可能會(huì)說(shuō),房子就是用來(lái)住的唄,從使用價(jià)值特別是租金來(lái)看,一線(xiàn)的房?jī)r(jià)根本不合理。下面明源君開(kāi)始講這個(gè)主題。

  和鉆石相似,收入比離譜地方反值得投資

  一塊鉆石少則賣(mài)幾千幾萬(wàn),多則賣(mài)幾十萬(wàn)幾百萬(wàn),大家還覺(jué)得挺值得,其實(shí)鉆石不能吃不能喝實(shí)用價(jià)值相當(dāng)有限啊。

  據(jù)說(shuō),鉆石早年的產(chǎn)量很大,并不十分值錢(qián),有一個(gè)家族于是就收購(gòu)了非洲幾乎所有的鉆石礦,開(kāi)始做兩件事情:

  嚴(yán)格控制每年出售鉆石的數(shù)量

  大肆宣傳鉆石是愛(ài)情象征,讓人們接受結(jié)婚必須有鉆石

  于是鉆石的價(jià)格就迅速提高了,現(xiàn)在國(guó)人結(jié)婚,幾乎都要買(mǎi)鉆石戒指。

  其實(shí)房子和鉆石也類(lèi)似:

  首先,一線(xiàn)城市土地本來(lái)就很有限,地方政府還嚴(yán)格控制,每年就只賣(mài)那么多地,很稀缺。

  其次,房子是結(jié)婚的標(biāo)配,這在中國(guó)根本不用宣傳,大家特別是丈母娘們幾乎都有共同的認(rèn)識(shí)。

  如果大家都把房子看作投資品,那么這個(gè)時(shí)候什么房?jī)r(jià)收入比之類(lèi)的指標(biāo)都沒(méi)用了,它已經(jīng)進(jìn)入了另一個(gè)邏輯。

  三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不離譜,其性質(zhì)是居住使用的實(shí)用品,投資反而要謹(jǐn)慎。房?jī)r(jià)和收入差距很大,竟然還有市場(chǎng)的地方,房子已變成投資品,反值得投資。

  一線(xiàn)城市要發(fā)展,必須解決低收入者的住

  那么,一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)太高,到底有沒(méi)有隱憂(yōu)呢?

  明源君覺(jué)得,最大的難題在于:如何解決低收入者的居住問(wèn)題。

  一個(gè)城市,要正常運(yùn)轉(zhuǎn),就不可能只有高大上的產(chǎn)業(yè),必須有別的產(chǎn)業(yè),特別是服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)。這些低收入者的居住問(wèn)題怎么解決,是個(gè)很大的問(wèn)題。

  以深圳為例,之前曾有外地學(xué)者認(rèn)為深圳房?jī)r(jià)房租太高,會(huì)成為“空城”,被笑話(huà)。那是因?yàn)樗碓谕獾,不知道深圳有大量廉價(jià)的城中村?缮钲诂F(xiàn)在城中村越來(lái)越少啦。

  深圳本地的住房保障制度,比如廉租房微利房,解決了一部分戶(hù)籍低收入人口的居住問(wèn)題?墒谴罅康姆⻊(wù)業(yè)從業(yè)人員,連大專(zhuān)文憑和中級(jí)技術(shù)證書(shū)都沒(méi)有,深圳入戶(hù)政策放得再寬,他們也不可能入深戶(hù)。

  城中村逐漸消失后,怎么解決這些人的居住問(wèn)題,是必須考慮的問(wèn)題,開(kāi)發(fā)商也可以考慮下能不能半公益半市場(chǎng)化地解決相關(guān)問(wèn)題。如果沒(méi)有這些基層勞動(dòng)者,城市的一切方便和美麗,估計(jì)都將蕩然無(wú)存。

  也許未來(lái),文明進(jìn)一步發(fā)展,大家聚集在一起,將對(duì)文明的發(fā)展沒(méi)有任何意義,千里之外也能合作創(chuàng)造新的技術(shù)和模式,創(chuàng)造巨大的價(jià)值。

  那時(shí)候人類(lèi)將分散居住,每個(gè)人都能買(mǎi)得起大房子。明源君想,那個(gè)時(shí)候的人類(lèi)研究歷史的時(shí)候,可能會(huì)覺(jué)得今天很荒謬吧!

money.sohu.com true 財(cái)經(jīng)綜合報(bào)道 http://money.sohu.com/20160911/n468180951.shtml report 5413 說(shuō)北上深房?jī)r(jià)漲到20萬(wàn)1平是合理的,會(huì)被很多人罵。從感性來(lái)說(shuō),明源君也希望房?jī)r(jià)降了換個(gè)大房子?蓮睦硇詠(lái)看,只要樓市不因?yàn)楹谔禊Z崩盤(pán),照現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)發(fā)展下去,2
(責(zé)任編輯:陳志杰)
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