突發(fā)重磅！央行連夜發(fā)布報(bào)告仍然鼓勵(lì)買(mǎi)房……

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發(fā)布時(shí)間：2017-11-20 10:32:07

11月17日晚上10點(diǎn)43分，央行在官網(wǎng)上公布了“2017年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告”。這份報(bào)告，向我們釋放了大量重要信號(hào)，更揭露了一個(gè)重磅大消息，國(guó)家仍然在利率上“鼓勵(lì)買(mǎi)房”，這恐怕是很多人想不到的！

信號(hào)一：無(wú)需過(guò)度關(guān)注 M2 增速的變化，市場(chǎng)里錢(qián)還不少，不必悲觀！

信號(hào)二、房貸仍在“暗中”迅速增長(zhǎng)

信號(hào)三、在利率上，仍然鼓勵(lì)買(mǎi)房子

信號(hào)四、本輪房?jī)r(jià)上漲為明顯板塊輪動(dòng)，明年房?jī)r(jià)仍然難跌！

信號(hào)一：無(wú)需過(guò)度關(guān)注 M2 增速的變化，市場(chǎng)里錢(qián)還不少，不必悲觀！

央行對(duì)于廣義貨幣M2的異常表現(xiàn)，給予了最新的說(shuō)法：

M2 增速有所走低與金融體系去杠桿、上年基數(shù)高等因素有關(guān)。金融體系控制內(nèi)部杠桿是 2017 年以來(lái) M2 增速放緩的主要原因。第三季度，金融機(jī)構(gòu)股權(quán)及其他投資同比少增較多，累計(jì)下拉 M2 增速約1.0 個(gè)百分點(diǎn)。此外，財(cái)政收入增長(zhǎng)較快，財(cái)政存款上升較多，對(duì) M2增速放緩亦有一定影響。

長(zhǎng)期看，隨著去杠桿的深化和金融進(jìn)一步回歸為實(shí)體經(jīng)濟(jì)服務(wù)，比過(guò)去低一些的 M2 增速可能成為新的常態(tài)。也要看到，當(dāng)前影響貨幣總量的因素更趨復(fù)雜，M2 的可測(cè)性、可控性以及與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性已明顯下降，M2 指標(biāo)的意義明顯減弱，無(wú)需過(guò)度關(guān)注 M2 增速的變化。

廣義貨幣M2的同比增速，可以看做是“央行的印鈔速度”。在銀行“表外業(yè)務(wù)”沒(méi)有那么龐大，互聯(lián)網(wǎng)金融沒(méi)有那么發(fā)達(dá)的時(shí)代，其指標(biāo)的有效性是非常強(qiáng)的。

但是近年來(lái)，隨著“金融創(chuàng)新”和“逃避監(jiān)管”兩種力量的作用，很多“準(zhǔn)貨幣的衍生”并未被統(tǒng)計(jì)到M2里。加上央行壓縮“金融杠桿”，的確減少了“M2的衍生”。下圖就是過(guò)去一年M2同比增長(zhǎng)情況。

可以看出，過(guò)去12個(gè)月M2同比增速不斷下滑，到2017年10月下滑到了8.8%，創(chuàng)下了改革開(kāi)放以來(lái)的新低。至于環(huán)比增速，則在2017年出現(xiàn)了三次下降，這是非常罕見(jiàn)的。

8.8%的同比增速，只有GDP增速的1.27倍，打破了我之前提出的“1.5倍魔咒現(xiàn)象”。主要原因，還是因?yàn)镸2統(tǒng)計(jì)不全面造成的數(shù)據(jù)失真。

事實(shí)上，目前社會(huì)融資額的同比增速仍然維持在13%以上，銀行業(yè)總資產(chǎn)的同比增長(zhǎng)也在10%以上，所以市場(chǎng)里的錢(qián)不是“同比增長(zhǎng)8.8%”那么少，大家沒(méi)有必要太悲觀。

央行的原話是：“M2 的可測(cè)性、可控性以及與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性已明顯下降，M2 指標(biāo)的意義明顯減弱，無(wú)需過(guò)度關(guān)注 M2 增速的變化”。這包含兩層意思：

第一，不要以為“M2同比增速”可以被央行玩弄于掌股之上，央行真的是“無(wú)能為力”了，它的“可測(cè)性、可控性”太弱了；
第二，M2與“實(shí)體經(jīng)濟(jì)的相關(guān)性已明顯下降，指標(biāo)意義明顯減弱”，對(duì)于這個(gè)數(shù)據(jù)大家看一看、當(dāng)做參考就算了，已經(jīng)失去了指導(dǎo)意義。

信號(hào)二、房貸仍在“暗中”迅速增長(zhǎng)

央行報(bào)告里有這樣一段好玩的話，值得關(guān)注：

住戶貸款增速高位繼續(xù)放緩……其中，個(gè)人住房貸款 9 月末增速回落至 26.2%，較年內(nèi)最高點(diǎn)低 10.6 個(gè)百分點(diǎn)，3 月份以來(lái)持續(xù)月度同比少增，前三季度增量為 3.2 萬(wàn)億元，同比少增 4247 億元……；但非住房消費(fèi)貸款大幅增加，前三季度增量為 1.9 萬(wàn)億元，同比多增 1.1 萬(wàn)億元。

表面上看，2017年前三季度的個(gè)人房貸，同比少增長(zhǎng)了4200多億，看似調(diào)控非常有效；但央行承認(rèn)，同期的“非住房消費(fèi)貸款”增量為1.9萬(wàn)億，多增長(zhǎng)了1.1萬(wàn)億。這1.1萬(wàn)億，絕大部分就是“暗度陳倉(cāng)”的房貸。綜合來(lái)看，2017年前三季度，個(gè)人和家庭購(gòu)房貸款仍然多增長(zhǎng)了7000多億，總的增量至少在5萬(wàn)億以上。

上圖是前三季度貸款增長(zhǎng)情況，可以看到，“住戶貸款”仍然是增長(zhǎng)的核心力量。所以，2017年經(jīng)濟(jì)增量的主要拉動(dòng)力量仍然是樓市，仍然是“家庭加杠桿”。

信號(hào)三、在利率上，仍然鼓勵(lì)買(mǎi)房子

央行的確沒(méi)有宣布上調(diào)“金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率”，但通過(guò)公開(kāi)市場(chǎng)操作的方式，提高了市場(chǎng)利率。根據(jù)“央行三季報(bào)”：

9 月，非金融企業(yè)及其他部門(mén)貸款加權(quán)平均利率為 5.76%，比 6月上升 0.09 個(gè)百分點(diǎn)。……個(gè)人住房貸款利率略有上升，9 月加權(quán)平均利率為5.01%，比 6 月上升 0.32 個(gè)百分點(diǎn)。

通過(guò)上述央行公布的數(shù)據(jù)，我們可以清晰地看到，市場(chǎng)利率在提升，而房貸利率提升幅度更高一些。但平均利率水平，企業(yè)貸款（利率5.76%）顯著高于房貸（利率5.01%）。這說(shuō)明，國(guó)家仍然在利率上“鼓勵(lì)買(mǎi)房”，這恐怕是很多人想不到的。

信號(hào)四、本輪房?jī)r(jià)上漲為明顯板塊輪動(dòng)，明年房?jī)r(jià)仍然難跌！

總的來(lái)說(shuō)，明年應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)有獨(dú)立行情的城市。

本輪全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的順序有非常明顯的板塊輪動(dòng)。大概是一線→強(qiáng)二線、省會(huì)→一線周邊三四線→三四線這樣的城市等級(jí)次序。板塊上是由東部傳到到中部再到西部。

那么下跌，基本上也應(yīng)該是這個(gè)次序。目前一二線大部分熄火，中西部還在小漲，三四線也在漲。

其實(shí)，從2012年以后，全國(guó)房?jī)r(jià)的行情，從來(lái)不是鐵板一塊。再不會(huì)同漲同跌了。

我們具體來(lái)看，這輪房?jī)r(jià)上漲，深圳最先復(fù)蘇，北京、上海和廣州隨后上漲，但平均漲幅不及深圳的一半。目前，四個(gè)城市的住宅價(jià)格已經(jīng)非常穩(wěn)定。

目前，北上廣的房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定，成交量也別以前活躍一些，現(xiàn)在進(jìn)入比較安全。深圳還存在一些不確定性，也許前期部分漲幅較大的板塊會(huì)再小跌。

二三線房?jī)r(jià)漲幅比較急比較高的城市：合肥、廈門(mén)、南京應(yīng)該是漲幅最高的了。第二梯隊(duì)是杭州、福州、鄭州。其次是天津、武漢、成都、濟(jì)南、青島等等。長(zhǎng)沙因?yàn)闈q的時(shí)間晚，還會(huì)小漲一波。其他城市房?jī)r(jià)逐漸趨于穩(wěn)定。

二三線房?jī)r(jià)漲的比較晚比較慢的城市，像重慶、沈陽(yáng)、西安、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱和太原。重慶，西安的房?jī)r(jià)增速會(huì)慢下來(lái)。其他幾個(gè)可能會(huì)有較長(zhǎng)時(shí)間的補(bǔ)漲。

前期漲幅過(guò)高，目前房?jī)r(jià)正在下行的城市，是石家莊、無(wú)錫、安慶、惠州、湛江。