2017年快用完了，這一年，房地產(chǎn)行業(yè)極其不穩(wěn)定。

從南京城轟動(dòng)搶房這種小概率事件中，可以看到：我們有調(diào)控經(jīng)驗(yàn)，但是卻沒(méi)有應(yīng)對(duì)調(diào)控后突發(fā)場(chǎng)景的經(jīng)驗(yàn)。這種小眾案例就是應(yīng)對(duì)突發(fā)場(chǎng)景經(jīng)驗(yàn)不足的一種表現(xiàn)。

十九大中講到了未來(lái)30年的宏觀規(guī)劃，對(duì)房地產(chǎn)而言是至關(guān)重要的信號(hào)。這里有兩個(gè)重要時(shí)間點(diǎn)。

第一個(gè)，全面建成小康社會(huì)的2020年。

小康的關(guān)鍵看住房，預(yù)示了房地產(chǎn)的增量還可以保持3億。到2020年，基本上中國(guó)房地產(chǎn)成交到達(dá)一個(gè)巔峰值。

第二個(gè)，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的2035年。

城鎮(zhèn)化腳步不能停，要保持平均每年GDP增幅1.2的水平，在2035年，三四線(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基本結(jié)束，也就意味著房地產(chǎn)從現(xiàn)在的增量開(kāi)發(fā)，變成了存量開(kāi)發(fā)。

為什么說(shuō)2017年特殊呢？

2017年從1997年房地產(chǎn)房改那一年開(kāi)始算，剛好20年。2017年到2035年差不多也接近20年，這剛好是一個(gè)中間轉(zhuǎn)折點(diǎn)。房地產(chǎn)從高速增長(zhǎng)高頻波動(dòng)，轉(zhuǎn)變?yōu)槠椒�(wěn)增長(zhǎng)低頻波動(dòng)。

2018年的房?jī)r(jià)判斷，無(wú)法從一個(gè)維度上簡(jiǎn)單考量，因此在明年會(huì)變得愈加艱難。

這里有幾個(gè)維度：

1.供需結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)需求量不會(huì)有所減少，市場(chǎng)需求主力還是商品房。

2.土地環(huán)節(jié)

土地定向出讓給國(guó)企背景開(kāi)發(fā)商，商品房供應(yīng)量很少。

3.看需求量

資格最寶貴，不是想不想買(mǎi)，而是能不能買(mǎi)。

4.外力介入

租售并舉、大量的供應(yīng)限價(jià)房或者共有產(chǎn)權(quán)房。

所以，2018年房?jī)r(jià)整體而言，不會(huì)跌

給三大群體的建議

第一類(lèi)，剛需群體

恭喜你，擁有比錢(qián)更加寶貴的東西：資格。今年年底到明年，是一個(gè)比較好的買(mǎi)房時(shí)間點(diǎn)。因?yàn)槭袌?chǎng)相對(duì)比較冷淡，用戶(hù)可以保持冷靜，買(mǎi)一手房是比較劃算的。

建議一步到位，因?yàn)槲磥?lái)我們不知道政策的關(guān)口會(huì)怎樣，考慮學(xué)區(qū)等因素。能夠買(mǎi)小三房就不要買(mǎi)大兩房，能夠買(mǎi)好位置就不要買(mǎi)差位置。

第二類(lèi)，家庭資產(chǎn)保值群體

未來(lái)房產(chǎn)稅征收的重點(diǎn)一定是那些擁有多套房的那群人。所以我不建議在單個(gè)城市擁有太多房子，最好不要超過(guò)3套。如果超過(guò)3套，考慮重新盤(pán)整家庭資產(chǎn)，或者換一個(gè)城市購(gòu)買(mǎi)或者賣(mài)掉。

盡量選擇一個(gè)好城市，房產(chǎn)配置的質(zhì)量，不建議配置老破小，建議采用良性配置。時(shí)間上建議盡量選擇2018年上半年配置好自己的家庭資產(chǎn)。

第三類(lèi)，投資客

投資買(mǎi)房未來(lái)會(huì)嚴(yán)格把控。哪怕我們利用低杠桿買(mǎi)到一套房子，未來(lái)你想套現(xiàn)，一定是會(huì)通過(guò)稅收的方式吞掉你大部分利潤(rùn)，所以你不一定會(huì)獲得很好的報(bào)酬，還有政策打壓的風(fēng)險(xiǎn)。所以建議這些朋友，要么做成家庭資產(chǎn)配置長(zhǎng)期持有，要么早點(diǎn)出貨。

在雙十二的直播中，我們收到了2400多條有關(guān)房子的留言，整理出以下10個(gè)精選問(wèn)題。

1.在一個(gè)陌生的城市，如何能買(mǎi)到性?xún)r(jià)比高的房子？

這里有幾個(gè)判斷供大家參考：

①城市政府的未來(lái)規(guī)劃。比如重金建地鐵，建地鐵的方向可能是未來(lái)增值的核心方向。

②看開(kāi)發(fā)商重點(diǎn)布局的位置。開(kāi)發(fā)商愿意布局的位置是未來(lái)潛力較好的位置，特別是品牌開(kāi)發(fā)商。

③看人口數(shù)據(jù)。房地產(chǎn)價(jià)格根據(jù)流入人口、外來(lái)人口的數(shù)據(jù)來(lái)定。如果一個(gè)城市有非常強(qiáng)勁的外來(lái)人口導(dǎo)入的話(huà)，那房?jī)r(jià)是沒(méi)問(wèn)題的。

2.兩年以后，租賃房會(huì)很多，買(mǎi)房是不是更難了？

①兩年后，租房的會(huì)很多，這是“租售并舉”帶來(lái)的一個(gè)現(xiàn)象，中國(guó)的初次買(mǎi)房年齡往后延。

②城市最底層的買(mǎi)房需求可能會(huì)被替代。

③買(mǎi)房會(huì)不會(huì)越來(lái)越難需要辯證來(lái)看：

以前沒(méi)得選擇只能買(mǎi)房，現(xiàn)在有了更多選擇，本質(zhì)上買(mǎi)房變得更加多元化。未來(lái)買(mǎi)房有了替代品，有商品房、政府限價(jià)房，還有共有產(chǎn)權(quán)房。

所以并不能說(shuō)買(mǎi)房越來(lái)越難。

3.任志強(qiáng)：一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)十年翻一倍，三線(xiàn)翻兩倍？

三線(xiàn)城市是不是更有投資價(jià)值？首先一線(xiàn)城市只有5個(gè)，三線(xiàn)城市數(shù)量較多。其次，三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)整體會(huì)有一個(gè)較好的抬升，但城市不均衡發(fā)展也是特別明顯的。所以在選擇三線(xiàn)城市的時(shí)候，首先對(duì)這個(gè)城市要足夠熟悉了解，其次需要判斷城市未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

4.現(xiàn)在持有兩套房，今后房產(chǎn)稅影響大嗎？

持有兩套房并不算多，對(duì)于大部分人來(lái)說(shuō)，還是可以把房子當(dāng)作一個(gè)資產(chǎn)的身份的，不用太恐慌。如果持有三套以上房子或者房子在兩個(gè)城市以上的群體需要注意了，房產(chǎn)稅征收的是非普通購(gòu)房群體。

5.明年信貸政策會(huì)放松嗎？

明年的信貸還是不會(huì)放松的。

今年信貸已經(jīng)達(dá)到較高點(diǎn)，是現(xiàn)在基準(zhǔn)利率的1.1倍。如果明年上半年經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)向好，會(huì)繼續(xù)提升信貸比例。去年得知的消息，有很多銀行已經(jīng)停止放貸了，本質(zhì)上是去庫(kù)存去杠桿。

所以，在未來(lái)一年里，銀行貸款還是非常嚴(yán)格的，要買(mǎi)房的朋友盡早買(mǎi)。

6.學(xué)區(qū)房值得入手嗎？

有學(xué)區(qū)房需求，建議盡早配置，基本上在懷寶寶或者小孩子一歲之前就開(kāi)始考慮。如果試圖投資，不建議買(mǎi)學(xué)區(qū)房，因?yàn)閷W(xué)區(qū)房政策傾斜會(huì)很大，而且每年對(duì)不同人篩選的變化都不一樣。

7.公寓房可以投資嗎？

酒店式公寓本質(zhì)上屬于過(guò)渡性產(chǎn)品，它在政策上、法律上，某種程度上是違規(guī)的。如果某天政策打壓下來(lái)是有風(fēng)險(xiǎn)的，特別是今年的一線(xiàn)城市，很多酒店式公寓被整治。作為投資品，房產(chǎn)置換周期較長(zhǎng)，放在手里的時(shí)間也會(huì)很長(zhǎng)。所以不建議投資。

8.杭州、南京等二線(xiàn)城市的底商或?qū)懽謽�，值得投資嗎？

現(xiàn)在一線(xiàn)城市還有大量的辦公寫(xiě)字樓地產(chǎn)，待市場(chǎng)發(fā)掘升值，周期不穩(wěn)定且操作復(fù)雜，更別說(shuō)杭州、南京等二線(xiàn)城市，目前不是很容易把控。所以這一行雖然有投資空間，但是投資門(mén)檻較高，在當(dāng)下的時(shí)間點(diǎn)，非業(yè)內(nèi)人士不建議采取投資行為。

底商、辦公樓它本質(zhì)上需要一定的投資門(mén)檻，就是你需要懂這一行才有可能賺到一筆錢(qián)，如果你不懂，其實(shí)很容易吃虧的。

9.明年深圳周邊的房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跟隨深圳的步伐？

深圳周邊的房?jī)r(jià)已經(jīng)起勢(shì)好幾年了，從前年的廣州，去年的東莞，今年的惠州等。整個(gè)深圳的土地供應(yīng)量是很少的，剛需客戶(hù)越來(lái)越多地布置在深圳周邊。這也非常符合城市群發(fā)展的一個(gè)模式，深圳未來(lái)與周邊城市聯(lián)動(dòng)，例如地鐵、公共交通道路的聯(lián)動(dòng)會(huì)越強(qiáng)。

10.三四線(xiàn)城市房?jī)r(jià)會(huì)跌嗎？

從辯證的角度來(lái)看，分短期、長(zhǎng)期兩個(gè)階段。

從短期看，有很多因素干擾房?jī)r(jià)波動(dòng)。例如土地出讓這一維度，三線(xiàn)城市在特定階段會(huì)出讓大量土地，導(dǎo)致在未來(lái)一兩年內(nèi)，商品供應(yīng)量較大，房?jī)r(jià)出現(xiàn)向下走勢(shì)。從長(zhǎng)期看，房地產(chǎn)處于一個(gè)持續(xù)向好的階段。所以對(duì)于三線(xiàn)城市，房?jī)r(jià)整體還是比較平穩(wěn)，穩(wěn)健上揚(yáng)的。